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全民买房遇风云突变 2016苏州住宅成交79791套趋理性

来源:互联网 作者:admin 发布时间:2017-01-04 15:25
摘要:前言: 2016年,苏州楼市并未像预期那样春暖花开,反而上演着跌宕起伏的变奏曲。从降首付降契税到房贷收紧、去库存到限购重启调控升级、量价齐升到成交量腰斩房价下跌、抢房热

  前言:

  2016年,苏州楼市并未像预期那样春暖花开,反而上演着跌宕起伏的“变奏曲”。从降首付降契税到房贷收紧、“去库存”到限购重启调控升级、量价齐升到成交量“腰斩”房价下跌、抢房热情高涨到驻足观望、土拍限价之下高价地频出……构成了2016苏州楼市全景图。

  这一年苏州楼市变数太多,上半段楼市疯狂房价上涨迅猛,土拍盛宴再掀血雨腥风。下半段,当楼市正值“狂欢”时,严限购令呼啸而来,楼市随即“聚变”。限购之下市场需求结构重新调整,购房者恐慌情绪得到缓解,逐步回归理性,房企面临更加复杂的环境,强者生存,开发商多维度经营变革在即……2016即将谢幕,苏州房天下矩献《2016-2017苏州楼市白皮书》梳理了16大看点,还原2016年楼市真相,迎接“聚变”2017。

苏州楼市

  转眼间,2016年也已经成为过去式。回首这一年的苏州楼市,年初风风火火,年中风头正盛,"金九"简直"疯狂",进入4季度后却风云突变,楼市回归风平浪静:在各种"风"与"疯"之间,2016年的苏州楼市上演了一场恢弘的变奏曲。买房,从少部分人群的需求变成了全民的狂欢。落幕时分,2016年的成交以及各方面数据表现,尤为引人关注。

  成交综述:

  住宅成交环跌2成非住宅创5年新高

楼市白皮书成交篇

  据房天下数据监控中心统计数据显示,2016年1-12月,苏州市区(含吴江8.1以后数据)商品房共计成交109695套,成交面积12413588.44㎡。住宅类商品房共计成交79791套,同比减少19121套,下跌19.33%%;成交面积10115256.47㎡,同比减少1686171㎡,跌幅为14.29%;非住宅成交29904套,同比增加9440套,上涨39.21%,成交面积2298331.97㎡,同比增加744181.80㎡,上涨47.88%。

楼市白皮书成交篇

  不含吴江,苏州市区商品房共计成交94394套,成交面积1071660㎡7.93。住宅类商品房成交67549套,同比减少31363套,下跌31.71%%;成交面积8608255.83㎡,同比减少3193172.54㎡,跌幅为27..6%;非住宅成交26845套,同比增加6381套,上涨31.18%,成交面积2108352.10㎡,同比增加554201.94㎡,上涨35.66%。

  2016年10月之前,苏州楼市整体环境宽松,各方面因素对于成交都是非常有利的。2014年开始苏州限购松绑,经历2015年一整年的酝酿,2016年苏州本地购房者和外地购房者涌入楼市的积极性高涨,如果用"全民买房"来形容2016年"变奏"前的苏州楼市氛围略显夸张的话,"全民关注买房"一定是每个市民的切身感受。

  政策层面上,2015年以来的多次降息降准,5年期房贷利率已低至4.9%,据金融机构统计数据显示,2016年苏州平均房贷利率在4.41%左右;首套房首付20%;积分入学制即将启动等都是促进成交非常有力的因素。

  与此同时,不得不提的是楼市的上游——土地市场。2016年苏州出让土地122宗共计收入超1446亿,不仅拍出了超百亿级的总价地王,也拍出了近40000元/㎡的单价地王。面粉价决定面包价,土地市场如此喧嚣,楼市成交焉能不火。

  不过,必须面对的是,10月4日起,苏州楼市限购政策加码,外地户口购买苏州房源需提供1年社保证明且只能买1套;本地户口也只能买2套了;贷款方面,首次首付比例上调至30%,有1套住房无贷款记录或已结清,首付50%;尚未结清首套房贷者购买2套,首付比例80%!严苛的的买房资格审定、高昂的买房资金成本投入,楼市投资成分大幅缩水。

  受到利好与利空政策先后影响,2016年苏州楼市商品房成交量前段上扬,后半段锐减;住宅成交波动大。非住宅则在限购后从低迷状态苏醒,成交量上涨明显,年度成交套数和面积都达到近5年高峰。

  住宅成交篇(含吴江8.1以后数据)

  1.开门风光金九疯狂

楼市白皮书成交篇

  2015年下半年以来,来自全国各地的投资客涌进苏州楼市。这一情况在2016年1季度也得以沿袭。1月,苏州住宅成交10562套,2月4866套,3月9652套,1季度各月都几乎是2015年同期的2倍。

苏州楼市

  "金三"之后,飙速过高的楼市开始出现下挫苗头。去化过快,加之开发商出货量有所减少;同时不断攀爬的房价也在考验投资客的信心,到底还能涨多少?

  2016年4-7月,苏州住宅成交同比都是比较惨淡的,成交套数持续下跌。这一情况在8月份有所改变,8月住宅成交8180套,同比呈现了正增长。

楼市白皮书成交篇

  9月,吴江、市区双双土拍,除园区外,所有区域的楼面价都被刷新,黎里楼面价过万,相门楼面价接近4万元/㎡。9月住宅成交套数火速飙涨,9月29日、9月30日两天,成交套数都在1000套以上。

  疯狂过后,苏州楼市回归理性,在调控政策影响下,投资客不得越雷池半步,刚需和首次改善置业者赢得理性购房空间。10-12月,苏州成交套数从断崖式下跌,进入到月均成交6000套以内的平稳模式。

  2.区域:吴中吴江"霸屏"

楼市白皮书

  吴中区地域面积广,楼盘众多,多年来都是楼市成交担当。2016年,吴中区住宅成交22714套,再一次成为区域成交老大。区域内尹山湖、独墅湖新双湖板块晋级楼市新贵,向改善转身;甪直成为吴中新的成交明星区域,苏州湾也在2016年大放异彩。中海双湾锦园、华丽家族太湖汇景、尼盛滨江城年度销售都在1000套以上,位列全市住宅成交前十。

  新区狮山、科技城、浒通板块三足鼎立,改善、刚需分化明显又齐头并进,共同促进新区实现17260套的年度成交,位列各区第二。区域热盘恒基旭辉城以近2000套的年度成交套数全市no.1!

楼市白皮书

  相城区在2016年度仍然以活力岛、高铁新城为主力成交板块,其中位于高铁新城的中海珑湾成交近1900套,为全市成交套数第二名。随着城建的推进,一些此前较边缘板块如黄埭、漕湖、平望等地楼盘去化也较为火热,这主要是价格相对较低的原因促成。东渡湖韵青城成交1200多套,排在全市成交前十。

楼市白皮书

  姑苏区、园区库存较少,去化量自然也较低,两个区域都没有楼盘挤进全市成交套数前十,仅苏州唐宁府以26.05亿位列全市住宅成交第6。这两个区域内2016年推出的新品多为高端项目,如苏州唐宁府、铂悦犀湖、海胥澜庭、仁恒公园世纪等。

  2016年8月1日起,吴江数据正式并入市区管理体系。吴江商品住宅共成交12242套,成交面积1507000.64㎡。吴江成交主要集中在与吴中交界的万科碧桂园、新城招商香溪源、城南板块的绿地江南华府、万科公园里以及苏州湾板块的蓝光天悦城、中房颐园等。

  3.面积段:改善奋起直追刚需独大翻篇

  据房天下数据监控中心统计,2016年苏州住宅成交面积改变了以往刚需独大的局面,改善需求释放的"洪荒之力",并不亚于购房需求基数较大的刚需群体的购买力之和。

楼市白皮书

  具体来看,90㎡以下(含90㎡)这类小户型,适合过渡的青年购房者、养老自住,也有部分投资客户看中小面积低总价的优势从而入手,这个面积段成交套数占比24%,并不算太高。

  90-100㎡(含100㎡)面积段以及100-120㎡(含120㎡)是刚需偏改善以及改善中偏小的面积,一般来说收入稳定且相对较高的工薪族、新中产阶级会选择这个面积段。整体来看,100㎡以下房源投资成分较100-120㎡段略高。

  120-144㎡(含144㎡)属于改善面积段,占比约26.87%。随着一些成熟地段楼盘的入市,以及土地成本整体上升,部分房企更倾向于附加值较高的改善型住宅,精装修、大平层依然是持续关键词,2016年,这个面积段房源新产品亮点频出,除了更人性化的大3房、4房,很多楼盘的叠加别墅纷纷登场,如万科湖西玲珑、当代万国府MOMΛ、建发独墅湾、阳光城愉景湾等等,颇受市场欢迎。购房群体多为换房需求,二胎政策全面放开,对这个面积段房源成交促进力度较大。

  144-200㎡房源妥妥的改善型,大平层或者小别墅都很受欢迎。200㎡以上的别墅今年成交也比较好。北辰旭辉壹号院、绿地•博墅、融创石湖桃花源、万科遇见山等楼盘是今年高端改善型楼盘成交担当。

  4.房价:一路飙升下半年"2"字头为主

楼市白皮书

  回顾2016年苏州房价需要一点勇气。1月,住宅成交均价14614元/㎡,那时候很多小伙伴已经感慨房价很高。风风火火开场之后,房价一路飙升,在8月之前从未下挫。

  2016年8月,传统成交淡季,房价略有松动,以价换量暗中进行;进入"金九",房源集中入市,叠加土拍效应,成交套数猛增至全年高位。尽管有不少改善房源撑场,但仍然敌不过数量庞大的刚需平衡,住宅成交均价依然在低位。

  限购新政之后,10月、11月住宅成交套数锐减,受此前推出的改善型房源陆续网签影响,房价又恢复到20000元/㎡以上。

  纵观整年,苏州房价上涨6967元/㎡,年初不买房,一年又白忙此话不虚。好在政府对房价已有明文规定:同批次房源应当一次全部公示销售价格,实际销售价格不得高于申报价格,申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%,4季度以来各大售楼处甚至将房源备案价格在售楼处公示,实现”明码标价”规范卖房。房价上涨过快的势头有望在2017年得到进一步控制。

  非住宅成交篇(含吴江8.1以后数据)

  1.年成交创5年新高住宅限购后势头更劲

楼市白皮书

楼市白皮书

  据房天下数据监控中心统计,2016年苏州非住宅成交29904套,创下2012年以来新纪录。具体来看:

楼市白皮书

  2016年1月,非住宅成交2662套开场就在高位。2月逢春节假期成交走低实属正常,金三银四一直到7月份。非住宅不断走低,甚至跌破2000套的关口。

  与住宅成交节奏类似,8月、9月,非住宅成交也逐步走向高峰。

楼市白皮书

  10月限购政策加码之后,住宅房源购买资格、贷款等各方面条件严苛,投资客将目光转向非住宅。从上表可见,10月以后,非住宅与住宅之间原本较大的差距正在逐步缩小,大有赶超之势。

  2.区域:吴中"老大"稳如磐石投资公寓走俏

  与往年一样,商铺、办公、写字楼成交起色不大,苏州非住宅市场主要还是公寓独大。公寓面积小、总价低,投资或者自住门槛都比较低。尤其在住宅限购之后,公寓的投资属性进一步凸显。大品牌,大型商业中心配套公寓类产品、交通便捷尤其是轨交沿线公寓产品颇受市场欢迎。

楼市白皮书

  从区成交来看,非住宅成交套数no.1也是吴中区。2016年吴中区非住宅成交12895套,成交面积87.63万方,独占整个市场的1/3。吴中区主要是受惠润中环时代、花样城、大运城以及东山家和院等热门楼盘支撑。

  相城区非住宅成交5905套,在各区域中位列第二。区域内天虹品上中心、高铁新城圆融广场成交都不错,天虹品上中心更是全苏州成交套数第二的项目。

楼市白皮书

  吴江从2016.8.1-12.31共成交3059套,已超新区、姑苏和园区全年成交量,实力可见一斑。区域内热盘主要有吴江新城吾悦广场、恒业站前广场、云玺湖滨商务广场、金鹰商业中心等。

  展望2017:

  2016年已经过去,2017苏州楼市走向如何?

  房天下数据监控中心就此发起专项调研,结果显示:44.21%网友看涨楼市,不过速度会放缓,仅有6.61%的网友认为2017年房价会大幅上涨。55.37%的购房者买房预算在200万元以下学区、轨交房是优先选择。

  从2017年上市量来看,截止2016年12月7日统计数据,2017年苏州全市商品房(包括吴江地区)普通住宅、别墅、商业共计约168个项目预计约83200套(包括纯新盘和老盘推新项目)房源入市,加上目前市场存量138685套,(其中住宅房源存量96164套,商业房源存量42521套)2017年共计约221885套房源入市,而其中住宅约114721套,,商业项目房源107164套。

  业内分析人士认为,受2016年土地出让价格较高影响,苏州未来低价楼盘将越来越少,2017年苏州住宅均价维持在”2.0时代”可能性大。不过受调控政策影响,短期内苏州房价不会过快增长,房价平稳将是主旋律,2017年对于刚需购房者以及有换房需求的购房者来说,是适合出手的一年。

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